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万科地产股票(上海机场历史交易数据)

股市分析:地产股何时能告别个位数PE?

如果说a股地产股在2006年至2007年达到峰值,那么以万金兆宝为首的地产股自2008年以来也出现了下跌。虽然股价也夹杂着万宝股权之争时期和整个房地产行业的大幅上涨,但随着近几年宝能的逐步退出,股价已经回到了正常的一位数市盈率。

只要一谈起房地产股票,就先想到它的高负债,拿保利地产举例子2019年年报显示,保利地产的有息负债高达2700亿,听起来似乎挺吓人的,但实际上这些负债都是以长期负债为主,流动负债为辅,并且在借款到期以后,还能发行更低利率的新债进行置换。要知道在货币宽松环境下,首先你不用担心央企保利的融资问题,另一方面,融资成本每降低一个点,就会节省20多亿的利息。再看看万科,刚刚将即将到期的债券4.5%年息调整至1.99%,想必你这就知道央企和国企的优势究竟在哪里了吧!另外,不仅在融资成本上国企走着绝对优势,在融资渠道上的优势更大,截止2019年年底保利手中有近1600亿现金,不仅完全覆盖短期债务,即使和今年一季度550亿的拿地金额相比,今年即使不增加负债也能满足全年的发展需求。

保利和万科的计息负债都是借新还旧。考虑到良好的信用评级,基本没有必要考虑负债对企业发展的影响。即使在未来政府主导的土地拍卖中,征地成本也会增加,销售毛利率也会进一步下降。但依托保利万科的品牌优势和融资成本的持续下降,未来净利率维持在10%并不难。

先说股价不涨的因素。众所周知,在以公募和私募为主的a股市场,已经有了长期抱团热身的习惯,他们也没有刻意去做。但由于我国退市制度的缺失,股票供需失衡,增量资金不足以弥补不断增长的新股发行。此外,他们的绩效考核主要是基于年度考核,因此需要一个稳定向上的股票来支持净值的波动。这样一来,定向性好、负债率低、能产生大量现金流、稳定增长的白酒股,自然受到基金的欢迎。

根据茅台和五粮液的2019年年报和往年年报对比,两者前10大股东占比长期稳定在70%左右,茅台更是达到了75%,基金持股市值也保持上升态势,虽然在今年一季度持股市值分别减少了50亿和80亿,但分别增长的4000名和1.3万的散户都是以大户为主,正是这些游资的介入,推动后来一波超过40%的行情。

回看万科,这两年不仅安邦和宝能继续减持,公募基金也加入了换仓换股的行列。一季度显示,在宝能和安邦疯狂减持近150亿的情况下,基金持股也从461亿大幅降至277亿。面对巨额资金外流,4万小散户的增加根本无法阻挡股价下跌的趋势。就连第一季度前十大股东保持稳定的保利,市值也缩水近100亿元。虽然与万科股价相比,跌幅不大,但面对年报48%的业绩增长,股价却如此低迷,实在令人费解。

此外,在宝能安邦减持的影响下,机构对地产界的偏见有所增加。作为房地产板块的领头羊,万科的长期低迷打压了整个板块的估值。就是在这种环境下 虽然我们在房地产行业看到的信息都是一样的,但我的担忧与你的角度不同!

虽然房地产行业每年都在“待而不炒”,但龙头房企的业绩却逐年上升;虽然长期以来高负债的发展扩大了规模,但保利万科的负债率并没有增加,融资成本越来越低;虽然宝能和安邦这三年减持万科股份超过总股份的30%,但万科股价并没有回落到股权之争的初期,只是用长期震荡消化减持。

综上,看好万科的基金很多,承受能力也很强。目前万科正在做最后起飞前的准备,国内回购预期和对外减持即将结束。相信万科在即将到来的第三季度股东大会正式通过回购议案后,会给你带来惊艳的业绩。随着万科股价上涨,整个房地产板块很可能再次联动,但要告别个位数PE恐怕还需要时间!